2008年05月20日

リアルな住宅ローン情報

住宅ローンをどこで選ぶのか。これは間取りプランと同じくらい、すごく重要ですよね。もちろん、誰だってできる限り低い金利で借りたい。でも、簡単に借りられるのだろうか? 借りるための条件はどうなんだろう? ・・・・・。いろいろ、わからないことがありますよね。私がいまのJAローンに決める前に、いろいろ調べてみました。その最新データをふまえながら、ご紹介したいと思います。


フラット35
住宅ローンといえば、「フラット35」。というくらい、すぐに選択肢にあがるローンですよね。フラット35の仕組み自体は、いろんな本やHPで紹介してありますので、ここでは省略しますね。

フラット35のいいところは、金利が長期固定されていること。つまり、金利変動がないから、はじから資金計画の見通しがたつんですよね。となると、どーせ借りるなら、金利の低い商品を選びたい。そこで、私が調べてみたなかでは、よさそうなものをピックアップしてみました。


■平成20年6月資金実行分
[たとえば借入3000万円 35返済の場合]

(1) GE Moneyファイナンス
3.050% 融資額×1.2% 49,203,311円 つなぎあり

 


(2) 楽天モーゲージ3.050% 融資額×1.365% 49,252,811円



(3) SBIモーゲージ3.050% 融資額×1.785% 49,378,811円 併せ融資 つなぎあり




金利はどれも3.050%。(4月2.75% → 5月2.950%でしたから、金利が上がってますね) 金利が同じですが、総支払額で差がついているのは「融資手数料」ぶんです。

私のような土地と建物を別々に購入する人には、「つなぎ融資」ができることは大切です。さらに、フラット35ではまかないきれない借入額を他ローンがカバーするための「併せ融資」も必要な人もいらっしゃるかもしれません。

そうゆう意味では、つなぎ融資・併せ融資がともにあるのは「SBIモーゲージ」がいいんじゃないかと思います。

いずれの商品もフラット35ということで、保証料0円、100万円以上なら繰上返済手数料0円。ローンによっては、保証料が40から50万円ほどかかるケースもありますからね。

で、実はフラット35がいいなと思うのは、固定金利だけじゃないんですね。フラット35を使うと、住まいの品質が確保できるんです。フラット35を借りるためには、独自の基準で審査していないとNG。逆に、フラット35が借りられるというのは、ちゃんとした品質の住まいであるといえるんですね。


JA住宅ローン
Iホームが提携していたのが、「JAぎふ」の住宅ローンでした。まだ、マイホーム計画を立てる以前から、金利が低いというウワサを聞いてました。

実際、どの程度の金利かが不明です。ネットで検索しても、金利まで書かれているものは少なかったです。私が調べたもので、金利がわかったものは以下のとおりです。(2008年6月現在)

[ご注意]
ここに書かれているものは、諸条件によって、いろいろ異なります。また、私が調べたものですので、正確じゃない部分もかなりあると思いますので、予めご了承ください。金利など気になったら、まずご自分でお確かめくださいね。



■JAぎふ
3年固定1.45% 5年固定1.95% 10年固定2.0% 
固定金利選択終了後は、店頭金利より1.0%優遇
※適用期間:平成20年06月02日〜平成20年07月06日


■JA兵庫六甲
3年固定1.50% 5年固定1.80% 10年固定2.1% 
固定金利選択終了後は、店頭金利より1.0%優遇
※平成20年6月30日までにお申込。
平成20年9月30日までにお借入の場合


■JA埼玉中央 
3年固定1.10% 5年固定1.35% 10年固定1.85% 
固定金利選択終了後は、店頭金利より1.1%優遇
※平成20年6月30日までにお申込。
平成20年12月30日までお借入の場合


■JAながの3年固定1.00% 5年固定1.40% 10年固定1.75% 
固定金利選択終了後は、店頭金利より1.0%優遇
※平成20年8月31日までに申込
平成20年12月31日までにお借入の場合


こうしてみると、各JAによって金利が違いますが、低金利なことにはかわりないですね。ちなみにJA住宅ローンを借りるには、会員でないといけないことはありませんでした。お近くのJAでお尋ねくださいね。

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2008年05月16日

自己資金について

家づくりの本を見ると、自己資金は総費用の30%が理想と書いてありますね。じゃ、わが家はというと、当初の計画では14%でした。当初ですら30%に満たない状態です。なのに、進めているうちに、購入額をアップしたので11%になりました。いずれにしても10%台にかわりはありません。ひえーっ。(笑)

つぎにローンに関しては、「総費用の80%を上限するのが望ましい」と書いてあります。わが家にあてはめてみますと、現在の計画では86%になってしまいました。越えちゃってますね。(汗)

では、ローンの返済額は、いくらにすべきなんでしょうか? これについては「住宅ローンの返済額は、年収の25%以下が望ましい」と書かれていますね。わが家の場合、24.98%でした。(ギリギリ、セーフ・・・)。これに関してはIホームの営業マンも、25%を越えないように気にしていました。

自己資金は多く用意し、ローンは少なく借りるのがいいに決まってます。でも、私のように行き当たりばったりの人は、そうはいきませんね。たまたまマイホーム購入にまわせる貯金があったから、家づくりをはじめちゃったんですけれど。(たかが10%程度で)

私たちが訪問したときは、分譲住宅のHMも、いまのIホームも、それぞれの営業マンは、「大丈夫ですよ!!」を言いきりました。たしかに買えなくはないけど。

でも、現在の私は42歳。35年ローンを組むと、ローンが終わるのが77歳です。私が申し込もうとしているJAローンは、当初10年固定。その後は、店頭の金利より年1%優遇だから、確実に毎月の返済額はあがるんですよね。

つまり定年を迎えても返済が残っているだけでなく、返済額があがっていくワケでして。まあ、それを知っていてマイホームを買ってしまうのは、結局のところ自己責任ってことなんでしょう。

書籍は、あくまで書籍のこと。現実にはこの条件を満たして買う人がどれだけいるのかは知りません。ただ、私のような条件でも、買えなくはないんですよね。

いま考えているのは、当初10年間で、できる限り繰り上げ返済をしていくこと。つまり、嫁さんにパートで働いてもらわないといけないかなって。(これは嫁さんとも話あってます)。後あてにできるのが退職金と、定年後の生命保険の解約。

これらのことを考えると、うまくすれば返済期間を短くできて、定年で完済できるかもって考えてます。あくまでnaochan家のケースなので、そこんところはご了承くださいね。



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2008年04月18日

大垣共立銀行の低金利

Image002~02.jpg
通勤の途中、岐阜駅でこんなチラシをもらいました。大垣共立銀行の住宅ローンの案内です。どうせ金利は低くないだろうなって、裏面を見てみると、意外な金利でした。


Image003~00.jpg


           基準金利    最優遇利率
固定金利選択  3年  年2.65%  → 年1.20%
        5年  年3.10%  → 年1.65%
       10年  年3.15%  → 年1.70%


へぇー、大垣共立銀行でもこんな商品を扱っているんだ。少々びっくりしました。この金利だとJA岐阜と変わらないじゃん。で、詳細を見てみると、平成20年4月1日から9月30日までが申込期間となってます。


これはいいかもって、思ったらこんなことが書いてありました。この条件を満たすためには、事前審査を4月まで申し込まないといけないこと。


最後に、お借換え資金であること。


なーんだ、新たに住宅を取得する人は対象じゃないんだ! ということが詳細事項を読んでわかりました。だったら、表面にしっかり表示しておけっ!! って感じです。

ちなみに10年以降の金利は書いてありませんし、注意書きをみると「ご加入いただく団体信用生命保険の種類により、利率に0.10%から0.50%が上乗せされます」だって。いい話は、そうそうないってことでしょうか。

どうして金利を下げてまで「ローンの借換」需要を取り込みたいんだろうな・・・・。



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2008年04月10日

JAの金利

いつも私は朝7時10分ころに、嫁さんから起こされます。眠たい目を細めつつ、テーブルへ。前日が遅いときは、前の晩の食事がそのまま朝食になるんですが、今朝はトーストと目玉焼きが並んでいます。

寝ぼけ眼で、トーストをポツリポツリと食べはじめます。ボーとしている私に、嫁さんは、「あ、これ今朝、折り込まれてたよ」とチラシを見せてくれました。それが、これ。

1色刷りのジミーなチラシですが、書いてあることは「おおっ!!」です。JAぎふの住宅ローンについてですが、よーく見ると・・・。

当初10年間で1.70%、10年目以降3.70%。

Image024.jpg

あれあれ、何かおかしいぞ。そう思ってIホームからもらったJAぎふ提携ローンの案内を見てみます。

あら、Iホームは当初10年間で1.85%じゃん!!

Iホームから教えてもらったJAぎふの提携住宅ローンの方が高いとは。いったいどういうこった!? と思いつつも、これを教えてもらったのは3月の上旬の話。金利はつねに変動するから、きっと変わったんだろうなと勝手に納得。ふたたび、チラシの情報を見比べてみました。

■チラシ
3年固定金利  1.20%
5年固定金利  1.65%
10年固定金利 1.70%
固定金利後基準金利より年1%優遇


■Iホーム提携
3年固定金利  1.15%
5年固定金利  1.70%
10年固定金利 1.85%
10年目以降3.70%


やっぱりチラシの方がいいじゃん!!  細かいところでは、繰上返済の手数料がチラシでは5250円のところ、提携ローンは月1回10万円以上なら無料となっていました。いずれにしてもIホームには確認しておかないといけないですな。

JAぎふは、金利としてはかなり注目しています。JAの審査も通っていて、借りることができます。もし、他の住宅ローンを借りたとしても審査が通るのではないかと、Iホームの営業マンがいってました。

JAに限らず住宅ローンについては、これから調べてみようと思ってます。フラット35、ネット系の銀行なども気になるところですから。


Image025.jpg

チラシの表はカラーでした。金利面もカラーにすればいいのに。
1色だから見過ごしちゃうよ・・・。


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2008年04月02日

住宅ローンの穴場

家づくりで気になるところが、住宅ローンの金利です。やっぱり、金利の低いところから借りたいのは当然のことです。さらに金利が低くて、固定期間が長いほうを選びたい。そうなると、やっぱりフラット35ということになるのかな・・・。

でも、もう一つ住宅ローンの穴場的なことがあることを知りました。穴場というと大げさですが、まあ、いわゆるハウスメーカー提携ローンってヤツです。

東新住建では、銀行との提携ローンをしているらしく、通常の銀行金利よりも低い設定になっているとか。東新住建の営業マンは、金利一覧をチラっとしか見せてくれなかったので、ここで書けないのが残念です。

Iホームだと、JAぎふと提携ローンを組んでいて、当初10年固定で1.85%です。10年目以降は店頭金利から1%引きという条件です。いずれにしても、これら提携ローンは銀行側からは発表されていないもの。

もし、これから建てられる方は、ハウスメーカーが提携している住宅ローンというのも注目されることをおすすめします。場合によっては、かなりいい金利になるケースがあるかもしれません。

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2008年03月28日

ローン返済の疑問

先日、ファイナンシャルプランナーに、相談に必要な書類を手渡しました。その中に書いておいた「フラット35が使えないとか、土地と建物が別々の契約する必要がある話だとか・・・。」のことに対して「?」の返答。

ファイナンシャルプランナーから、それはおかしいから、もう一度確認してください、と連絡がありました。ということで、Iホームの営業マンに確認しました。フラット35が土地に使えないという話も、土地と建物が別々に契約する話も、間違っていました。

どうも、私の理解不足のようでした。実際には、土地も含めてフラット35が使えました!! ただし、土地の場合、9割しか借りれなくて、残りの1割は自己資金か、銀行などで用立てるしかないそうです。

そのぶん手数料がかかり、もったいないという話です。以前、このことについて書きました(2008/3/9 Iホームのラフ図面)が、間違ってましてすみませんでした。ローン返済はちゃんと勉強をしないといけませんね。


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ラベル:ローン返済
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2008年03月25日

ローン返済の不安

今になって、不安に襲われています。その一番の不安は、ローン返済がしていけるか。東新住建、モアグレース、Iホーム、それぞれの営業マンは返済プランを立ててくれて、大丈夫だといってくれました。

でもねぇ、売り手は買ってもらうことを前提としているから、そりゃ、そう言うわなぁ。たいていの住宅ローンの場合、借りる年齢制限として80歳までというのがあります。

今私が42歳として、35年返済とすると、77歳の完済ということになる。確かに、条件は満たしています。でも、年金生活で月々の返済と、ボーナス時返済が、定年後も残っているワケで、働いてないとなると返していけるのかどうか。

たぶん働いている間、つまり10年から20年までは繰り上げ返済をする必要があるということになるのかな。詳しい金利の計算ができないから、おおざっぱに電卓ではじいてみたんですね・・・。

毎年100万円ずつ繰り上げ返済を20年間していけば、返済期間が20年短くなる? ということは57歳かぁ。定年が60歳とすれば、まだアリかもしれません。現在、私の収入をそこまで増やすことはできないので、やっぱり嫁さんに働いてもらうしかないかな。

毎年100万円ということは月々9万円弱。パートであれば、可能な気もします。これに関しても嫁さんのように30台後半の人をやとってくれるパートがあるのかどうか。ここは心配しても仕方ないので、あるだろうと思うしかないです。

やはり40歳台で一戸建てを実行するのは冒険なんですね。やっぱり、住まいづくりの本に書いてある通りで、「若いうちに建てよ」ですな。

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2008年03月17日

ファイナンシャルプランナー

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今日は、ファイナンシャルプランナーに申し込みました。というのも住宅ローンの返済がうまくいくかどうか気になるからです。Iホームの提携するJA岐阜のローン以外にも、条件のいいローンがないのか知りたいし、返済計画だって知りたいし。

もっというと、ローン返済の計画だけでなく、今後、私の家計をどうやりくりしていったらいいか知りたかっこともあります。自分たちで考えられないこともなくはないですが、やはりプロに計画してもらうのがいちばん。

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実は結婚したときに、保険の相談をしたことがありまして。それがベストな内容だったので、今回も同じ「家計の見直し相談センター」で頼むことにしました。今度は、総合相談ということで、相談料が31500円。

高いとは思いますが、フィナンシャルプランナーにしっかりと返済計画をしてもらえれば、きっともとはとれるはず。もしくは、ムダのない資金計画が立ててもらえると思います。必要な書類や記入欄が多くて大変でした。そのぶん広範囲でみてもらうので、仕方がないかな。相談日は、3月29日です。どんな話がきけるか、楽しみです。




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